ฟองสบู่อสังหาฯจีนที่ใหญ่ที่สุดในประวัติศาสตร์โลกอาจจะแตก!

Kasian Tejapira(15/4/56)

ผมเพิ่งดูหนังที่น่ากลัวมากที่สุดเรื่องหนึ่งเท่าที่เคยดูมา เปล่าครับไม่ใช่หนังผีหรือหนังสยองขวัญสับเละอะไร แต่เป็นสารคดี 60 Minutes ของสถานีข่าวทีวี CBS อเมริกันเรื่อง “ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ของจีน” ที่ออกอากาศเมื่อต้นเดือนมีนาคมศกนี้ที่ผ่านมา http://www.cbsnews.com/video/watch/?id=50142079n

ข้อเสนอใจกลางของสารคดีก็คือฟองสบู่อสังหาฯและก่อสร้างที่ใหญ่ที่สุดในประวัติศาสตร์โลกกำลังเกิดขึ้นที่จีนและมันอาจจะแตก

ประสบการณ์ทำนองนี้ของไทยเราเคยมีก่อนวิกฤตต้มยำกุ้ง ๒๕๔๐ เมื่อหมู่บ้านจัดสรร คอนโด อพาร์ทเมนต์ก่อสร้างขึ้นมาล้นเหลือเกินดีมานด์ของตลาดนับแสนหน่วย ต้องรออีกหลายปีกว่าจะขายหมด แต่นั่นมันหมู่บ้าน, คอนโด, อพาร์ทเมนต์ร้าง, ของจีนทุกวันนี้ไปไกลกว่านั้นมากคือเมืองทั้งเมืองที่สร้างขึ้นมาใหม่สำหรับรองรับคนเป็นล้าน กลับร้าง รอคนมาอยู่ที่ไม่เคยมา อย่างที่เรียกว่า ghost cities หรือ เมืองผีหลอก เช่น (ดูภาพประกอบเรียงตามลำดับ)

- เมืองผีหลอกสร้างใหม่ในเจ้อเจียงทางตะวันออกของจีน

- เมืองผีหลอกสร้างใหม่ชื่อออโดในมองโกเลียของจีน

- เมืองผีหลอกสร้างเลียนแบบหมู่บ้านอังกฤษมาแล้ว ๕ - ๖ ปีชื่อ Thames Town ใกล้มหานครเซี่ยงไฮ้

- ชอปปิ้ง มอลล์ร้างมา ๓ ปี ไม่มีร้านมาเปิด ได้แต่เอา “ป้าย” (แค่ป้าย) ยี่ห้อดังระดับโลกเช่น KFC, Apple, Adidas, Starbucks, etc. มาติดไว้หน้าร้านหลอกคนเผื่อจะมาจอง ทั้งที่แบรนด์ดังเหล่านั้นไม่รู้เรื่องด้วย

มันเกิดจากอะไร?

เมืองผีหลอกเหล่านี้ว่างร้าง แต่ไม่ได้หมายความว่าบ้านหรืออพาร์ทเมนต์สร้างใหม่เหล่านี้ขายไม่ได้ มันขายได้ เพราะคนชั้นกลางจีน (เหมือนคนชั้นกลางไทยก่อนวิกฤตต้มยำกุ้ง) เอาเงินออมของครอบครัวมาลงทุนซื้อบ้านและอพาร์ทเมนต์เหล่านี้เก็บไว้คนละ ๕ - ๑๐ หลังต่างหากจากบ้าน/อพาร์ทเมนต์ที่อยู่

สาเหตุสำคัญเพราะไม่มีช่องทางการลงทุนที่ดีและคุ้มค่าเปิดให้พวกเขาเลือกเท่าไหร่ เอาเงินออมของตัวไปลงทุนเมืองนอกก็ไม่ได้ รัฐบาลควบคุมหวงห้าม, จะฝากธนาคารกินดอกเบี้ย อัตราดอกเบี้ยเงินฝากก็ต่ำ ไม่คุ้ม, ครั้นจะลงทุนในตลาดหุ้น ก็ผันผวนขึ้นลงเสียเหลือเกิน, มิสู้ซื้ออสังหาฯเก็บไว้ดีกว่าเพราะราคาที่ผ่านมามีแต่ขึ้นไป ๒ - ๓ เท่าตัว สูงกว่าอัตราเงินเฟ้อ ยิ่งลงทุนซื้อเก็บไว้นานยิ่งเพิ่มมูลค่ายิ่งคุ้ม พวกเขาจึงพากันซื้อบ้าน/อพาร์ทเมนต์เก็บขนานใหญ่นับแต่รัฐบาลจีนเปลี่ยนนโยบายยอมให้ประชาชนซื้อหาบ้านเป็นของตนเองได้เมื่อ ๑๕ ปีก่อน

เศรษฐกิจอสังหาริมทรัพยและก่อสร้างจีนจึงบูมมโหฬารเพราะดีมานด์ดังกล่าว มาช่วยทดแทนยามตลาดส่งออกอเมริกาและยุโรปตกต่ำเพราะวิกฤตซับไพรม์หลายปีที่ผ่านมา ภายใต้แรงกระตุ้นสนับสนุนของรัฐบาลจีนที่บีบให้ธนาคารปล่อยกู้ง่ายขึ้นง่ายเข้า จนภาคอสังหาฯ-ก่อสร้างมีสัดส่วนราว ๒๐ - ๓๐% ของเศรษฐกิจจีน, เงินลงทุนร่วม ๒ ล้านล้านดอลฯ ถูกทุ่มไปในกิจการเหล่านี้และช่วยกระตุ้นให้เศรษฐกิจจีนเติบโตต่อไป, ผลก็คือมีการสร้าง “เมือง” ทั้งเมืองขึ้นใหม่ทั่วประเทศจีนราวปีละ ๑๒ - ๒๔ เมือง!

ชั่วแต่ว่าสร้างขึ้นมาแล้ว ไม่มีใครมาอยู่

ปัญหาพื้นฐานของธุรกิจอสังหาฯ-ก่อสร้างเหล่านี้คือมันสนองตลาดกลางและบน ราคาอพาร์ทเมนต์เฉลี่ยจะตกราว ๕ - ๖ หมื่น - ๑ แสนดอลฯ/หลัง คนจีนส่วนใหญ่ที่รายได้เฉลี่ยราว ๒ ดอลฯ/วัน ที่ไหนจะหาเงินมาซื้อได้ต่อให้อยากซื้อก็ตาม เช่น ในเซี่ยงไฮ้ ราคาเฉลี่ยของอพาร์ทเมนต์โป่งพองฟองสบู่จนคิดเป็น ๔๕ เท่าของรายได้ทั้งปีของคนที่นั่น ถ้าคุณไม่รวยหรือมีเงินออมจากพ่อแม่ จะมีปัญญาซื้อได้ที่ไหน?

ที่อยู่อาศัยราคาย่อมเยาเหมาะกับคนรายได้น้อยไม่มี มีแต่โครงการแพงสำหรับคนชั้นกลางและเศรษฐี และในกระบวนการก่อสร้างก็ทุบบ้านเล็กเรือนน้อยที่ชาวบ้านเคยอาศัยอยู่มาหลายชั่วคนลงไป ทำให้คนเป็นสิบ ๆ ล้านถูกไล่ออกจากที่อยู่อาศัย กลายเป็นคนไร้บ้าน ไม่มีปัญญาซื้ออพาร์ทเมนต์แพง ๆ อยู่

ไม่เพียงแต่นักวิเคราะห์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และสถาบันวิจัยเศรษฐกิจทั้งจีนและตะวันตกเท่านั้นที่ชี้ว่ากำลังเกิดฟองสบู่อสังหาฯใหญ่ในจีน แม้แต่เจ้าพ่อนักธุรกิจอสังหาฯจีนเองก็เช่นกัน อาทิเช่น:

นาย หวังเชอะ 王石 ประธานบริษัท 万科企业股份有限公司 หรือ Vanke http://www.vanke.com/ อันเป็นบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยที่ใหญ่ที่สุดในจีน (สร้างบ้านมากที่สุดเป็นอันดับสองของโลก) ดำเนินธุรกิจก่อสร้าง บริหารจัดการ จำหน่ายอสังหาริมทรัพย์ใน ๒๐ เมืองใหญ่ที่ประชากรหนาแน่นในภาคต่าง ๆ มูลค่าธุรกิจถึง ๕๓,๐๐๐ ล้านดอลล่าร์ฯ มีสำนักงานใหญ่ที่เซินเจิ้น กวางตุ้ง

หวังเชอะ

หวังเชอะยอมรับว่าราคาอสังหาฯในจีนโป่งพองฟองสบู่แพงเกินกำลังชาวบ้านทั่วไปจะซื้อ มีฟองสบู่อสังหาฯเกิดขึ้นในจีนจริงและหลุดพ้นจากการควบคุมไปเสียแล้ว อีกทั้งไม่แน่ว่ารัฐบาลจะแก้ไขได้ทัน

หากฟองสบู่อสังหาฯจีนแตกโพละ ใครบ้างจะเดือดร้อน?

- ก่อนอื่นคือบรรดาคนชั้นกลางที่เอาเงินออมทั้งครอบครัวชั่วชีวิตไปซื้ออพาร์ทเมนต์หลังที่ ๒, ๓, ๔, ๕ ฯลฯ เพื่อลงทุน ก็จะพบว่าราคาบ้านที่ซื้อไว้ตกฮวบ ทุนที่ลงถูกกวาดทิ้งเหี้ยนเตียน หายวับไปกับอากาศธาตุ

- คนงานก่อสร้างจีนซึ่งส่วนใหญ่เป็นผู้อพยพจากชนบทร่วม ๕๐ ล้านคน ตกงาน ต้องกลับบ้าน

- บรรดาบริษัทธุรกิจอสังหาฯทั้งหลายซึ่งตกเป็นหนี้สินล้นพ้นตัว

- และแน่นอนวิกฤตหนี้สินจะถล่มธนาคารที่ปล่อยกู้ให้บริษัทอสังหาฯและนักลงทุนเหล่านี้ --> วิกฤตธนาคารตามมา!

โครงการก่อสร้างศูนย์กลางการเงินที่ชะงักหยุดลงในเมืองเทียนจิน

ทางการจีนจึงดำเนินนโยบายเบรคฟองสบู่ให้มันเย็นลงตั้งแต่ปี ๒๐๑๑ โดยออกนโยบายใหม่ จำกัดให้ผู้อยู่อาศัยในเมืองใหญ่ถือครองกรรมสิทธิ์บ้าน/อพาร์ทเมนต์ได้เพียง ๑ หลังเท่านั้น

ส่งผลให้อสังหาฯราคาตกดิ่งทันที บริษัทพัฒนาอสังหาฯจำนวนมากเป็นหนี้ล้นพ้นตัว ต้องหยุดชะงักโครงการก่อสร้างใหญ่ต่าง ๆ ไว้ก่อน คนงานก่อสร้างพากันกลับบ้าน เศรษฐกิจพลอยทรุดลง เช่น โครงการก่อสร้างขนาดยักษ์ที่เมืองท่าเทียนจินทางตะวันออก หวังตั้งเมืองศูนย์กลางการเงินของจีนเลียนแบบแมนฮัตตันในอเมริกาขึ้นมา ก็ต้องหยุดกลางคัน งานไม่เดินหน้าต่อกันหลายสัปดาห์ ทิ้งตึกร้าง เครื่องมือก่อสร้างคาไว้อย่างนั้นเอง เพราะบริษัทอสังหาฯทั้งหลายเงินขาดมือ

ส่งผลให้คนชั้นกลางที่ลงทุนซื้อบ้านหลัง ๒, ๓, ๔ ฯลฯ ไว้พากันก่อม็อบประท้วงรัฐที่ออกนโยบายนี้ในหลายเมือง

มิหนำซ้ำก็ใช่ว่านโยบายดังกล่าวจะคุมได้หมด เพราะนักลงทุนก็เพียงแต่ออกไปให้พ้นเขตเมืองที่ตัวอยู่ แล้วไปลงทุนต่างเมืองเท่านั้นเอง ด้วยความไม่เชื้อไม่เชื่อว่าวันชื่นคืนสุขเศรษฐกิจบูมจะมีวันสิ้นสุดลง ปัญหาจึงอาจจะใหญ่โตมโหฬารเกินกำลังคุมได้ของรัฐจีนซะแล้ว.....

คนยังเข้าคิวแย่งลงทะเบียนกรรมสิทธิ์อพาร์ทเมนต์หลังใหม่ของตัว

-------

หมายเหตุ บทความนี้เผยแพร่ครั้งแรกในเฟซบุ๊ก Kasian Tejapira 15 เม.ย.56, “ฟองสบู่อสังหาฯจีนที่ใหญ่ที่สุดในประวัติศาสตร์โลกอาจจะแตก! (ตอนต้น)” และ “ฟองสบู่อสังหาฯจีนที่ใหญ่ที่สุดในประวัติศาสตร์โลกอาจจะแตก! (ตอนจบ)”